Dove e come informarsi prima di stipulare un mutuo

Acquistare casa con un mutuo è un impegno che occupa buona parte della vita e come tale va ponderato e richiede che si arrivi alla decisione finale informati e consapevoli della spesa che si sta affrontando. Se un tempo per informarsi ci si affidava esclusivamente alla banca e ai consigli di parenti e amici, adesso è possibile farsi una vera e propria cultura sull’argomento semplicemente cercando tutto in rete. Lo stesso portale di MutuiOnline.it fornisce una guida dettagliata sulla scelta del mutuo chiarendo in modo semplice ogni aspetto del processo di accensione del finanziamento, dalla ricerca fino alla stipula.

Qui vediamo i punti essenziali che è opportuno conoscere prima di mettersi alla ricerca del mutuo.

A chi rivolgersi per ottenere informazioni

La banca è sicuramente l’interlocutore più importante e in grado di fornire ogni informazione sulla scelta del mutuo. L’errore da non compiere è di rivolgersi solo alla propria banca, quella dove si ha il conto corrente, perché notoriamente i già clienti rischiano di ricevere un trattamento meno favorevole rispetto ai nuovi clienti. Quello che si può fare è presentarsi alla propria banca con un paio di preventivi di mutuo e cercare di ottenere condizioni migliori.

Le informazioni si raccolgono in prima battuta proprio dalla banca, quindi si può cercare un confronto con il notaio che si occuperà della stipula del mutuo, visto che tra i suoi compiti c’è anche quello di garantire un’assistenza legale, che deve essere inclusa nel costo dell’atto notarile.

Il mutuatario che necessita di chiarimenti può anche fare ricorso alle Associazioni dei consumatori che mettono a disposizione dei cittadini consulenti esperti in grado di rispondere ai dubbi che sorgono intorno alla stipula del mutuo.

Consultare in anticipo il notaio

L’ipoteca costituita sull’immobile impone per legge l’intervento di un notaio nell’operazione di accensione del mutuo, che deve essere stipulato come atto pubblico. Il suo ruolo è proprio quello di pubblico ufficiale con la funzione di impedire eventuali frodi a danno della banca e dei clienti, assumendone la responsabilità a garanzia delle parti.

Il notaio verifica la proprietà dell’immobile per la stipula dell’atto di compravendita, il contratto con il quale le parti contraenti sanciscono il passaggio di proprietà dell’immobile, dal venditore al compratore.

Il consiglio è dunque sempre quello di rivolgersi per tempo e reclutare con anticipo il notaio, per consentire maggiore possibilità d’azione e perché qualunque verifica si rendesse necessaria potrà richiedere del tempo che è bene non perdere durante il già lungo processo di acquisizione del mutuo.

Ipoteca e altre garanzie

Il mutuo è un prestito finalizzato all’acquisto di un immobile il cui pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca costituita sullo stesso immobile. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore (in questo caso la banca) il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione (art. 2808 del Codice Civile). Il debitore potrà cancellare l’ipoteca soltanto quando avrà terminato di pagare il mutuo, e solo lì diventerà proprietario dell’immobile, a debito estinto.

La costituzione dell’ipoteca avviene con l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari a opera del notaio.

L’ipoteca può non essere sufficiente quando il contraente il mutuo non fornisse tutte le garanzie necessarie alla banca per concedere il mutuo. È per questo che la legge prevede ulteriori forme di garanzia che neutralizzino il rischio di inadempimento. La più frequente è la fideiussione, una garanzia personale mediante la quale il fideiussore si obbliga in prima persona a soddisfare l’obbligazione assunta dal mutuatario. È il caso ad esempio dei mutui concessi ai giovani con una capacità economica limitata, che ricorrono alla garanzia di un terzo (in genere un genitore) per potersi accreditare presso la banca, che dovrà tutelarsi in ogni modo prima di concedere il mutuo. Della fideiussione devono necessariamente essere determinati i limiti di importo e di durata.

Contratto chiaro

La legge disciplina la trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari riguardo al credito immobiliare e specifica che i consumatori hanno un vero e proprio diritto a un’informazione esauriente, chiara e comprensibile (Codice del consumo - Decreto Legislativo 206/2005).

Anche in base alla più recente delibera C.I.C.R. di cui al D.M.29-09-2016, le banche sono dunque tenute a mettere a disposizione del cliente, su supporto cartaceo o altro supporto durevole, nei locali aperti al pubblico o sul sito internet della banca, un foglio informativo che deve contenere le informazioni generali relative ai contratti di credito offerti dalla banca, tra cui:

• le finalità di utilizzo del credito;
• la durata del contratto;
• l'importo e il costo totale del credito, l'importo totale dovuto dal consumatore;
• le tipologie disponibili del tasso di interesse;
• il TAEG;
• le modalità di rimborso del credito;
• le spese non incluse nel costo del credito;
• le possibili conseguenze per il caso di inadempimento degli obblighi contrattuali;

Inoltre, la banca dovrà consegnare tempestivamente e in tempo utile al medesimo un modulo denominato P.I.E.S. (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), al fine di fornire un'informativa personalizzata al cliente relativa al prodotto individuato come preferibile.

Il cliente è così in grado di valutare più agevolmente e confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l'offerta più conveniente.

A sua disposizione avrà dunque l’offerta di mutuo e una bozza del contratto di credito, oltre a un documento di sintesi che fornisce con chiara evidenza un riassunto delle più significative condizioni contrattuali ed economiche.

Potrà dalla consegna dei documenti prendersi un periodo di 7 giorni per fare le sue valutazioni e prendere visione di tutto.

Il tasso di interesse

Sono due i dati più importanti quando si valuta un mutuo: il tasso di interesse e la durata.

Per il primo, è necessario considerare non tanto il Tan (Tasso nominale annuo) quanto il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), perché rappresenta il costo effettivo del mutuo, che include tutte le componenti obbligatorie di costo oltre a quelle dovute al rimborso delle rate, ad esempio le spese di istruttoria, le spese accessorie e periodiche e quelle per l’intermediazione creditizia. È proprio il Taeg che permette di determinare quale prestito sia più conveniente, oltre a consentire un più agevole e chiaro confronto con altre offerte.

Tendenzialmente il valore del Taeg non deve staccarsi troppo da quello del Tan, perché minore sarà la differenza tra i due tassi, più basse saranno le spese sul mutuo.

Le detrazioni fiscali

La legge consente una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista casa con un mutuo, riguardo ad esempio agli interessi sul prestito, alle spese sostenute per la stipula e all’atto di compravendita, a una condizione: l’abitazione sulla quale è stato costituito il mutuo ipotecario deve essere una prima casa.

In generale le principali spese detraibili sono:

• gli interessi passivi sul mutuo;
• i costi di preammortamento, qualora presente;
• gli oneri fiscali (imposta sostitutiva, di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca);
• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia;
• la parcella del notaio inerenti il contratto di mutuo;
• le spese notarili sempre inerenti il contratto di mutuo.

La detrazione avviene in occasione della compilazione della dichiarazione dei redditi e verrà calcolata in riferimento all’anno fiscale precedente.

La stessa detraibilità fiscale è prevista dalla legge anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e sostituzione del mutuo.

I tempi per ottenere il mutuo

Di norma il tempo necessario a ottenere un mutuo ipotecario si aggira sui 60 giorni, ma le variabili che intervengono lungo il processo che porterà all’atto di rogito sono tante e per questo è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, magari chiedendo che venga fissato anche per iscritto l’impegno a rispettare i tempi previsti.

Questo aspetto è molto importante perché è sempre necessario coordinare i tempi di acquisto dell’immobile con l’erogazione del mutuo, visto che l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive a pubblico registro, quindi dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo. Il momento critico diventa dunque il tempo che intercorre tra la stipula del mutuo e il consolidamento dell’ipoteca, per arrivare a disporre della somma presa a prestito. Per ovviare, si potrà ad esempio ricorre a una banca che garantisce l’erogazione del mutuo alla stipula.